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내년 1월1일 부터 서울과 과천을 비롯해 분당과 일산, 평촌,산본, 중동 신도시 지역의 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 요건이 현재의 '3년 이상 보유, 1년 이상 거주'에서 '3년이상 보유, 2년 이상 거주’로 강화됩니다.
그러나 서울·과천 및 5대 신도시 일부를 제외한 지역의 1세대 1주택자는 앞으로도 현행과 같이 거주기간에 상관없이 3년이상 보유하고 양도하면 비과세 혜택이 적용됩니다.
□ 거주요건을 채우지 못해 비과세 혜택을 적용받지 못하는 경우에는 어떻게 신고·납부해야 합니까?
주택에 대한 양도소득세는 기준시가로 계산하는 것이 원칙이지만, 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이거나, 당해 주택이 주택 투기지역 내에 소재, 1세대 3주택이상 등 세법에서 열거한 실거래가 과세대상 부동산에 해당된다면 반드시 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부해야 합니다.
□ 거주하지는 않았지만 투기목적 없이 10년 이상 장기보유한 경우에도 양도소득세가 과세됩니까 ?
내년 이후 양도하는 서울, 과천, 5대 신도시지역에 소재하는 주택은 반드시 2년 이상 거주한 후에 팔아야 비과세 혜택이 적용되므로, 보유기간이 오래되었더라도 거주한 사실이 없으면 양도소득세 비과세 혜택이 적용되지 않습니다.
다만, 공공사업으로 주택이 사업시행자에게 협의매수 또는 수용되는 경우, 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우, 취학 또는 근무상의 형편으로 계속하여 1년 이상 국외거주가 필요하여 세대전원이 출국하는 경우 등 세법에서 열거한 부득이한 경우에 해당하는 때에는 거주사실이 없더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.
□ 3년 이상 보유, 2년 이상 거주한 1세대 1주택이더라도 고가주택에 해당하면 양도소득세가 과세된다는데?
1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 후에 양도하여 양도소득세 비과세요건을 충족한 경우라도 당해 주택의 실지양도가액이 6억원을 초과한다면, 6억원을 초과부분에 대한 양도차익은 양도소득세가 과세되는 것이므로, 결과적으로 양도가액 중 6억원까지만 비과세 혜택을 적용받게 됩니다.
□ 사업시행인가일 현재 3년 이상 보유요건을 충족한 주택이 재건축 추진으로 재건축아파트 입주권을 받아 내년 이후 양도하는 경우 비과세되는 것입니까 ?
재건축추진아파트로서 사업시행인가일 현재 1세대 1주택이며 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하였다면 재건축입주권 상태에서 양도하더라도 비과세혜택이 적용됩니다.
그러나 사업시행인가일 현재 2년 거주요건을 충족하지 못하였다면 준공후 2년 이상 거주한 뒤에 팔아야 양도소득세 비과세 규정을 적용 받을 수 있습니다.
□ 내년부터 달라지는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건은 무엇입니까 ?
내년 이후에 양도하는 서울·과천·5대 신도시 지역에 소재한 주택은 3년 이상 보유하고 그 보유기간 중 2년 이상 거주한 후에 양도해야만 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
그러나 기타지역에 소재하는 주택은 종전과 같이 3년이상 보유후 양도하면 비과세 혜택이 적용됩니다.
□ 03.12.31 이전에 매매계약을 하였지만 잔금청산일이 내년인 경우에도 2년 거주를 해야 비과세 됩니까 ?
금년 12. 31 이전에 주택을 매매 계약한 경우라도 잔금청산일(잔금청산前 등기시 등기접수일)이 내년이면 2년 이상 거주요건을 충족해야 비과세적용이 가능합니다.
□ 서울·과천·5대 신도시지역의 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 요건은 어떻게 달라졌습니까 ?
서울·과천·5대 신도시 지역에 소재하는 주택의 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건은 금년 9.30까지는 3년 이상 보유, 금년 10.1∼12. 31까지는 3년 이상 보유에 1년 이상 거주, 내년 이후 양도분부터는 3년 이상 보유에 2년 이상 거주요건으로 변경되었습니다.
□ 2년 거주요건 추가에 따른 유예조치는 없습니까 ?
원칙적으로 내년에 양도하는 서울·과천·5대신도시 소재 주택부터 개정규정이 적용됩니다.
다만, 개정법령 시행일(2004. 1. 1) 현재 대체주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있거나 혼인 및 노부모봉양을 위해 합가하여 일시적으로 1세대 2주택을 보유하고 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건 적용시 종전의 규정(3년보유 1년거주)을 적용하도록 경과규정을 두고 있습니다.
□ 임차기간을 포함해 2년 이상 거주하였으나, 본인이 취득후 거주한 기간은 2년이 안되는 경우 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 것입니까 ?
2년 이상 거주요건은 주택을 본인이 실지 취득한 날부터 양도일까지의 사이에 실지 거주한 기간을 말하므로, 타인의 주택에서 임차하여 거주한 기간은 산입하지 않습니다. 따라서, 주택의 취득일부터 양도일까지의 거주기간이 2년이 안된다면 비과세 혜택이 적용되지 않습니다.
□ 2년 이상 거주기간은 어떤식으로 계산합니까?
2년 이상 거주기간은 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 실제 거주기간을 모두 통산하여 산정합니다. 일반적으로 거주기간은 주민등록에 기재된 거주기간을 적용하고 있으나, 실제 거주기간과 주민등록상 거주기간이 서로 다른 때에는 실제 거주기간을 적용합니다.
□ 1세대 1주택에서 세대원 일부만이 2년 이상 거주한 경우에도 비과세가 되는 것입니까 ?
거주요건은 1세대가 2년 이상 거주해야 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 다만, 세대원 중 일부가 직장근무 등 부득이한 사유로 인하여 거주하지 못하는 경우에는 2년 이상 거주한 것으로 볼 수 있습니다.
□ 양도소득세 예정신고·납부는 어떻게 합니까 ?
양도소득세 예정신고·납부기한은 주택을 양도한 날이 속하는 달의 다음 다음달 말일까지(예 : 양도일이 2004년 1월이면 3월말까지)입니다. 양도소득세 예정신고기한내 신고와 함께 자진납부하시면 납부할세액의 10%가 세액공제되며, 간단한 양도소득세 계산은 국세청 인터넷 홈택스서비스에서 제공하는 "양도소득세 자동계산"을 이용하여 조회해 볼 수 있습니다.
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